Bij de meeste huiseigenaren valt de lening voor de eigen woning in box 1. Maar het is soms ook mogelijk om de hypotheek onder te brengen in box 2 of box 3. Welke optie is in welke situatie het voordeligst?
Als je een hypotheek afsluit, valt deze normaal gesproken in box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning. Dit betekent dat je de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen.
Daar staat wel tegenover dat je voor je huis een bedrag bij je inkomen moet optellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Voor de meeste woningen is dat 0,75 procent.
Is je hypotheekrenteaftrek lager dan het eigenwoningforfait, omdat je je hypotheek (vrijwel) volledig hebt afgelost, dan hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Per saldo hoef je dus nooit extra geld te betalen aan de fiscus.
Box 1 minder aantrekkelijk
De afgelopen jaren zijn de omstandigheden echter veranderd, waardoor het minder aantrekkelijk is geworden om de hypotheek in box 1 onder te brengen.
Ten eerste is er gesneden in de hypotheekrenteaftrek. Zo zijn huizenbezitters die vanaf 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten verplicht om in maximaal 30 jaar annuïtair af te lossen, willen ze nog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek.
Ook wordt het maximale percentage waarmee de hypotheekrente mag worden afgetrokken al jaren stapsgewijs verlaagd, tot uiteindelijk 38 procent in 2042. Nu hebben alleen belastingbetalers die in de hoogste schijf vallen daar last van, omdat het maximale aftrekpercentage nog 50 procent bedraagt. Maar op termijn treft dit een veel grotere groep.
Daar komt nog bij dat de hypotheekrente de afgelopen jaren fors is gedaald, waardoor je sowieso een lager bedrag kunt aftrekken dan enkele jaren geleden, al betaal je natuurlijk ook minder.
Hoger eigenwoningforfait
Tegelijkertijd is het eigenwoningforfait in de afgelopen jaren in twee stappen verhoogd, van 0,60 naar 0,75 procent van de WOZ-waarde. Voor eigenaren met een huis met een WOZ-waarde hoger dan 1.050.000 euro is daar nog een schep bovenop gekomen. Zij betalen sinds dit jaar 7.950 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde dat uitkomt boven 1.050.000 euro.
Lage spaarrente
De som van deze maatregelen zorgt ervoor dat het voor sommige huizenbezitters interessant kan zijn om de lening voor het huis over te hevelen naar box 3 (vermogen uit sparen en beleggen). Bij die overweging speelt ook de lage spaarrente een rol, die van belang is voor de vermogensrendementsheffing die je in box 3 moet betalen.
Dat zit zo. Bij de berekening van deze belasting gaat de Belastingdienst uit van een fictief rendement over je spaargeld en beleggingen van 2,88, 4,66 of 5,39 procent, afhankelijk van de omvang van je vermogen. Behaal je in werkelijkheid een hoger rendement, dan heb je geluk.
De huidige lage rentestand is echter ver verwijderd is van het fictieve rendement dat de fiscus hanteert, waardoor de belastingdruk relatief hoog is. Dit geldt met name voor grotere vermogens: deze worden immers aangeslagen voor een fictief rendement van 5,39 procent.
Hypotheek als aftrekpost in box 3
Voor hen kan het lonend zijn om de hypotheekschuld in box 3 onder te brengen. Het huis wordt dan, net als spaargeld en beleggingen, aangemerkt als vermogen. Maar daar staat tegenover dat de hypotheekschuld van het vermogen mag worden afgetrokken, waardoor het belastbare vermogen wordt gedrukt. Heb je een huis waarop veel schuld rust, dan kan de hypotheek in box 3 dus een interessante aftrekpost vormen.
Voorwaarde is wel dat er veel vermogen tegenover moet staan, waar je die schuld vanaf kunt trekken. In dat geval levert een schuld in box 3 een belastingbesparing op van 30 procent over een fictief rendement van 2,88, 4,60 of 5,39 procent. Dit komt netto neer op een besparing van respectievelijk 0,87, 1,41 of 1,65 procent.
Heb je veel vermogen, dan kan een verhuizing naar box 3 dus het overwegen waard zijn. Zeker als daarnaast sprake is van een hoge WOZ-waarde, een hoog inkomen en een lage hypotheekrente: factoren waarbij de aftrekmogelijkheden in box 1 de afgelopen jaren zijn ingeperkt.
Heb je daarentegen weinig spaargeld of beleggingen, dan is het meestal verstandiger om de hypotheek in box 1 te laten staan. Je hebt dan in box 3 immers niet of nauwelijks fiscaal voordeel. Ook als je relatief veel hebt afbetaald, kan een verhuizing naar box 3 onvoordelig uitpakken.
Boxshoppen
Wil je toch je hypotheek onderbrengen in box 3, dan kun je er bij het afsluiten van een nieuwe lening voor zorgen dat deze niet voldoet aan de extra voorwaarden voor de eigenwoningschuld in box 1. Zo kun je besluiten om deze niet annuïtair af te lossen en een groot deel aflossingsvrij te houden. Ook kun je met de bank een aflossingsschema afspreken dat niet voldoet aan de voorwaarden. De hypotheek verhuist dan naar box 3.
Voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten gelden deze voorwaarden echter niet. Deze leningen blijven op grond van het overgangsrecht in box 1. Er is namelijk nog steeds sprake van een causaal verband tussen de aanschaf van het huis en de geldlening: de enige voorwaarde om de hypotheekrente te mogen aftrekken. Je kunt wel proberen om de hypotheek te herfinancieren en de nieuwe lening niet rechtstreeks te gebruiken om de woningschuld af te lossen.
Huis in box 2
Heb je een groot eigen vermogen, dan is er nog een ander alternatief voor box 1 (inkomen uit werk en woning) en box 3 (inkomen uit vermogen): box 2 (aanmerkelijk belang). Vermogende particulieren kunnen hun spaargeld onderbrengen in een speciaal hiervoor opgerichte bv en vervolgens via die bv een hypotheek verstrekken aan zichzelf. De betaalde hypotheekrente is dan aftrekbaar, mits het geld naar de eigen woning vloeit.
Bovendien hoeft over het tegoed op de rekening van de spaargeld-bv geen vermogensbelasting te worden betaald. Je slaat hiermee dus twee vliegen in één klap.
Wel ben je 20 procent vennootschapsbelasting over het rendement verschuldigd (25 procent voor de winst boven 200.000 euro). En als je de nettowinst aan jezelf uitkeert als dividend moet je hierover 25 procent belasting betalen.
Daarnaast moet je voor de oprichting van de bv naar de notaris (kosten: 500 tot 2.000 euro) en elk jaar aangifte doen voor de vennootschapsbelasting en een jaarrekening opstellen (kosten: 750 tot 1.000 euro per jaar). Hoe zo'n spaargeld-bv globaal werkt, lees je in dit artikel. Laat goed doorrekenen of deze optie voor jou interessant is.
Voorwaarden voor boxhoppen
Roger van Stuyvenberg, financieel planner bij New Finance in Amstelveen, wijst erop dat boxhoppen aan strikte voorwaarden is gebonden. "Alleen hoppen van box 2 naar box 3 en vice versa is onder strikte voorwaarden nog wel mogelijk. Je hevelt dan vermogen in box 3 over naar een spaargeld-bv in box 2. Vervolgens kun je na minimaal achttien maanden de bv opheffen en weer terugkeren naar box 3." Dit is volgens hem echter alleen aantrekkelijk voor vermogens van een grote omvang.
De keuze welke box voor jouw hypotheeklening uiteindelijk het meest verstandig is, is erg ingewikkeld en ingrijpend. Schakel daarom een financieel planner in voor je de keuze maakt.